"Giải phóng" 14.000 căn hộ tái định cư

Ông Phạm Văn Sỹ, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP HCM - Sở Tư pháp TP HCM, khẳng định việc trung tâm vừa bán đấu giá thành công 200 căn hộ tái định cư (TĐC) thuộc chung cư Phú Mỹ (quận 7) mở ra hướng khai thông thế bế tắc để trong thời gian tới đây, TP sẽ tiếp tục bán đấu giá nhiều dự án TĐC bị bỏ hoang.

Giải quyết theo từng dự án

Ông Sỹ cho biết 200 căn hộ tại chung cư Phú Mỹ do Công ty Đức Khải làm chủ đầu tư. Dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng năm 2014, gồm hơn 1.000 căn hộ. Sau khi xây dựng xong, Công ty Đức Khải đã bàn giao cho TP 470 căn để bố trí TĐC dự án di dời các hộ dân sống trên và ven kênh Tẻ, khu vực kênh rạch thuộc địa bàn quận 7. Tuy nhiên, TP chỉ bố trí TĐC 270 căn, còn thừa 200 căn từ đó đến nay.

Phiên đấu giá thành công đã thu về 224 tỉ đồng cho 3 doanh nghiệp (DN) là Công ty Đức Khải, Công ty Thịnh Phát và 1 DN đến từ Long An. Trong đó, Công ty Đức Khải mua 6/8 gói căn hộ mang đấu giá. Đáng chú ý, với giá bình quân mỗi căn hộ 1,12 tỉ đồng, số tiền thu được cao hơn giá khởi điểm (167 tỉ đồng) là 57 tỉ đồng.

Theo ông Sỹ, từ phiên đấu giá này, TP đúc kết được nhiều kinh nghiệm để sắp tới đây tiếp tục đấu giá 3.790 căn hộ TĐC đang tồn đọng ở khu TĐC Thủ Thiêm (quận 2). Sở Tài chính TP HCM đang chờ ý kiến của UBND TP về việc xem xét, phê duyệt phương án giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất đối với 3.790 căn hộ này, với tổng giá trị theo đề nghị của sở là hơn 9.936 tỉ đồng. Số căn hộ trên từng được mang bán đấu giá với giá khởi điểm khoảng 9.100 tỉ đồng nhưng không ai mua vì không có DN tham gia đấu giá. Nếu đấu giá thành công, nguồn thu chênh lệch lên đến 836 tỉ đồng.

Ngoài ra, Sở Xây dựng TP HCM cũng đã có văn bản gửi Ban Quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm và UBND TP về việc bán đấu giá khu TĐC 30,2 ha phường Bình Khánh (quận 2) do Công ty TNHH Thế Kỷ 21 làm chủ đầu tư. Đối với dự án 1.330 căn hộ thuộc khu 38,4 ha cũng ở phường Bình Khánh, do liên danh Sacomreal - Thuận Việt - Thành Thành Công làm chủ đầu tư, UBND TP đang xin ý kiến Thủ tướng xử lý theo hướng không tiếp tục thực hiện việc thanh toán và mua lại quỹ nhà mà giao chủ đầu tư phát triển dự án nhà thương mại. Khi đó, TP sẽ xác định giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường phù hợp với mục đích sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất. Đến nay, chủ đầu tư dự án này đã tạm nộp số tiền sử dụng đất hơn 700 tỉ đồng.

Dự kiến sau khi giải quyết số căn hộ TĐC tồn đọng ở quận 2, TP sẽ tiếp tục bán đấu giá 1.000 căn hộ TĐC ở xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, bỏ hoang từ nhiều năm nay.

Theo Sở Xây dựng, hiện toàn TP HCM còn tồn khoảng 14.000 căn hộ TĐC và kế hoạch là sẽ sớm "giải phóng" trong thời gian sắp tới.

Chung cư Phú Mỹ vừa bán đấu giá thành công 200 căn hộ tái định cưẢnh: HOÀNG TRIỀU

Bế tắc vì cái tên "tái định cư"

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho rằng việc tồn đọng 14.000 căn hộ TĐC là do lỗi thay đổi chính sách và không dự báo chính xác được nhu cầu. "Việc đấu giá từ nhiều năm qua gặp rất nhiều khó khăn, một phần vì bỏ ra số vốn quá lớn nên DN ngại tham gia mà điển hình là khu TĐC Thủ Thiêm" - vị đại diện Sở Xây dựng chỉ rõ.

Để giải quyết bài toán "tồn kho" này, Sở Xây dựng đã có văn bản kiến nghị UBND TP HCM tháo gỡ vướng mắc. Trong đó, phương án được tính đến là một phần dự án sẽ dùng ngân sách thanh toán lại; một phần chuyển đổi sang nhà ở thương mại, tạo thuận lợi cho DN tham gia.

Trong khi đó, giới kinh doanh bất động sản cho rằng cần phải nghiên cứu điều chỉnh các quy định về điều kiện tài chính, ký quỹ thì mới mong có nhiều DN tham gia. Hiện nay, các gói đấu thầu dự án nhà TĐC có số lượng căn hộ quá lớn nhưng theo quy định, DN tham gia đấu thầu phải ký quỹ 20%, nếu trúng thầu thì sau 30 ngày phải nộp 50% giá trị trúng thầu. Do quy định như vậy nên rất ít DN đủ năng lực tài chính để tham gia, gây tồn đọng nhà TĐC quá nhiều.

Một lý do khách quan khác, theo bà Hà Thị Thục Uyên, Giám đốc kinh doanh Công ty Công nghệ Bất động sản Rever, là nằm ở cái tên "TĐC". Theo bà Uyên, cho dù nằm ở nơi rất đắc địa nhưng về mặt định vị sản phẩm thì cái tên "TĐC" khiến khách hàng ái ngại. "Bất cứ chủ đầu tư nào khi định hướng phát triển sản phẩm đều có những chiến lược riêng, ngoài việc phát triển DN còn có ý nghĩa về mặt định vị sản phẩm. Tâm lý người mua là muốn lựa chọn sản phẩm chất lượng tốt, giá hợp lý và là chung cư mới xây dựng. Vì vậy, khi mang đấu giá một sản phẩm đã hoàn thành với tiêu chí TĐC thì cũng rất khó khăn cho các chủ đầu tư bán lại cho khách hàng" - bà Uyên nhận định.­­­ 

Đấu giá phải theo cơ chế thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng cần phải xem xét lại nhiều yếu tố để giải quyết bài toán các căn hộ TĐC bỏ hoang, giảm thiệt hại ngân sách. Theo ông Châu, đã là đấu giá thì phải theo cơ chế thị trường và chỉ khi thấy có lợi thì DN mới tham gia. "Vướng mắc hiện nay là giá thẩm định đưa ra đã cộng hết tất cả mọi thứ, trong đó có những chi phí bất hợp lý nên DN không tham gia" - ông Châu chỉ rõ.

TS Lê Bá Trí Nhân, chuyên gia kinh tế cấp cao:

Cần có chính sách phù hợp

Câu chuyện các dự án TĐC bỏ hoang kéo dài nhiều năm qua là do chúng ta bố trí chưa hợp lý vị trí, kết nối tiện ích không có. Người có suất TĐC không ở được phải bán lại hoặc để đó tìm chỗ khác sinh sống. Thứ nữa là có trường hợp người dân phải trả thêm chi phí bất hợp lý mới được giao nhà. Tựu trung, vì giá nhà còn quá cao lại thiếu các dịch vụ tiện ích, cộng với nhiều yếu tố khác nên nhà TĐC không dễ bán.

Từ thực tiễn trên, tôi cho rằng cần phải định lại giá trị các dự án, căn hộ TĐC cho phù hợp, làm sao đấu giá phải có kẻ bán người mua. DN đầu tư thì luôn muốn có lãi nên chính sách đưa ra phải phù hợp cơ chế thị trường.

Giải pháp cụ thể cho vấn đề này là cần định lại giá các dự án, căn hộ TĐC, sau đó công khai lên cổng thông tin điện tử để DN tham khảo, nếu thấy phù hợp thì tham gia đấu giá. Lưu ý là việc định giá phải ở mức thấp hơn giá thị trường bởi khi thấy lợi, DN mới đầu tư. Nếu làm được như vậy thì việc đấu giá mới hiệu quả và lúc đó, nhà nước sẽ có nguồn thu, dòng tiền được tiếp tục đầu tư các dự án, công trình khác, đem lại phúc lợi xã hội tốt hơn. Về phần DN cũng bán hàng nhanh, có lãi, từ đó tiếp tục đầu tư vào các dự án khác.

Nếu chúng ta không đưa ra được chính sách như vậy thì rõ ràng rất khó để giải phóng một số lượng quá lớn căn hộ TĐC bị treo từ nhiều năm qua. Đó là chưa nói hiện tại, thị trường bất động sản đang thừa cung, giá cũng không còn thấp. Khi DN chưa xử lý hết hàng tồn của mình thì họ cũng không mặn mà với việc tham gia đấu giá các căn hộ TĐC.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành:

Giá và chất lượng nhà quyết định

Người dân có tâm lý ngại mua nhà TĐC vì cho rằng kém chất lượng trong khi giá cao. Trên thực tế, nhà TĐC bị đẩy lên một mức cao hơn giá trị của nó. Do đó, nếu cơ quan chức năng đưa ra mức đấu giá tốt, cũng như chứng minh được chất lượng nhà TĐC tốt thì mới thu hút được DN tham gia. Đó cũng là điều tốt vì nhu cầu nhà ở thực tế, nhất là nhà giá thấp, vừa túi tiền của người dân hiện nay là rất nhiều.

S.Nhung ghi

TRƯỜNG HOÀNG - LÊ PHONG

laodong